事涉“京东”？上海某千万元豪宅被指“货不对板”

　　来源：中国房地产报

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　　从最初宣传的居住典范，到被质疑降标、减配建造，这个由京东、卓越、金地商置联合打造的项目，正经历着一次品牌信誉危机。

　　徐凡淋 李叶丨发自上海

　　退房！退钱！保卫家园！

　　3月15日下午，上海市普陀区真如副中心天元府售楼处，上百名业主聚集，要求开发商立即整改项目存在的问题，否则退房退钱！

　　现场多名业主表示，上海天元府项目存在诸多设计、建造质量问题：

　　一是宣传时外立面为深灰色香槟金铝板材料，实际用的却是灰色真石漆；宣传时外墙为“玻璃幕墙”，实际则是玻璃窗；

　　二是精装修标准缩水，未达到3000元/平方米标准；

　　三是小区公区建造缩水，过于简陋；

　　四是开发商存在“虚假宣传”误导消费者行为；

　　此前，业主们已将天元府相关问题反馈到地方留言板：称开发商在房屋预售后未征得业主同意、未公示规划变更的情况下，因设计缺陷随意切割设备平台栏杆并外推平台，未按图纸施工导致建筑外轮廓线超出原规划审批范围，且修改后的设备平台形式丑陋，存在安全隐患……

　　针对业主们的投诉，上海市普陀区真如副中心组织普陀区房管局、区建管委、区规资局、区市场监管局、区绿容局等相关部门，天元府项目开发商，及业主代表召开了一次“三方协调会议”，协调解决业主提出的相关问题。开发商方面参会代表为上海京越东卓网络科技有限公司总经理张晓峰与副总经理陈成。

　　参与谈判的业主刘女士表示，对于业主提出的天元府项目外立面整改问题，开发商方面一开始表态强势，称“没有修改外立面现状的计划”；对于业主代表提出的公共区域大门、车库、儿童乐园、电梯厅内外等改善方案也全部当场拒绝。

　　“开发商表示，项目实际呈现的不是玻璃幕墙的原因是宣发员工失误，将‘墙’字写错了；儿童乐园则是施工单位弄错了。”另一名参与谈判的业主杨先生也表示，开发商完全不考虑业主感受。

　　不过，经过17个小时的协调沟通，事情有了转机。

　　3月19日，上海市普陀区房管局相关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，当天协调会，针对天元府业主提出的问题相关部门均进行了有效回复与解答，开发商对业主提出的问题则需要进一步完善方案，具体整改方案还在研究中。

　　“目前，开发商方面给出的解决方案是，将优化资金用于项目内部装修标准达到3000元/平方米，或集中用于外立面整改，将由业主商议决定。对于后续问题，真如副中心将在接下来的每周六安排业主代表与开发商会谈。”上述上海市普陀区房管局相关负责人表示。

　　针对天元府项目存在的问题及下一步整改完善计划，中国房地产报记者多次致电开发商京越东卓及相关高层求证，电话均无人接听。天元府售楼处相关人员则表示，不清楚事情具体进展。

　　公开资料显示，天元府项目开发商为上海京越东卓网络科技有限公司（以下简称“京越东卓”）。根据股权穿透信息，京越东卓由南通卓捷建材贸易有限公司（以下简称“南通卓捷建材”）持股66.6%，宿迁京东齐威企业管理有限公司（以下简称“宿迁京东齐威”）持股33.4%。

　　企查查显示，南通卓捷建材为南通卓园房地产开发有限公司全资子公司，后者股权穿透后浮现卓越集团和金地集团，卓越集团占控股地位；宿迁京东齐威股权穿透后由“京东系”全资控股，2020年4月高管团队未变更前，这家公司的总经理是刘强东。

　　房地产行业相关人士表示，从最初宣传的居住典范到被质疑降标、减配建造，这个由京东、卓越、金地商置联合打造的项目，正经历着一次品牌信誉危机。特别是在政府力推“好房子”建设的当下，作为建设主体的房企承担着将“好房子”理念转化为现实的重任，但这一千万级别项目却以“货不对板”交付，与行业发展方向、与政府的要求是背离的。

　　背靠名企的“住宅典范”

　　“这是‘京东’在上海的第一个楼盘，我是因为‘京东’才买的这个楼盘。”上述业主刘女士告诉记者，当时相信“东哥”不会骗我们，没想到千万元买的房子却货不对板。

　　公开资料显示，2021年6月18日，京东与卓越联合体以总价99.1亿元竞得上海市普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块），综合成交楼面价约为3.07万元/平方米，房地联动价9.6万元/平方米。

　　根据规划，该地块要打造的是集居住、商业、办公等功能于一体的TOD综合开发项目。京东上海总部项目也将位于此，计划2027年完工。

　　具体来看，X101-01地块用于办公楼和商业用地，拟建商业庆典广场、商业Mall以及刷新区域天际线的两栋商务超塔楼，计划引入世界500强科创互联网总部；X102-02地块用于办公、商业和住宅用地，拟建5栋19~33层的高层住宅及商业办公、人才公寓和社区配套服务设施；X103-01地块为纯宅地，也就是如今的天元府所在地块。

　　这一总体地块的开发一直被上海市普陀区政府寄予厚望。

　　普陀区政府曾发文称，项目建成后，将是未来普陀区真如副中心的又一个新地标。

　　2022年，卓越集团副总裁、卓越上海总经理李宏耕曾在天元府营销培训会上表示，作为上海市场重点项目，同时也是卓越集团和金地商置两大集团公司联袂之作，天元府承载了两大集团公司的双重目标，希望以更高目标要求驱动下精益求精，一举创造上海市场标杆。

　　除背靠名企外，天元府项目在设计上也曾颇具“匠心”。

　　2022年，上海天元府项目摘得美国缪斯设计奖“居住建筑类金奖”。在卓越集团官方微信上，该项目被列为“晴翠府系列”TOD豪宅居住典范，并称“项目将实现片区整体风貌、城市格局、板块竞争力全面跃升，外立面同频国际审美标准，深灰色与香槟金的铝板线条，搭配大面积通透玻璃，营造‘技与艺相融’的摩登天幕。”

　　天元府项目一期晴翠华庭于2022年9月19日开盘，共372套房源；二期晴翠璟园共444套房源，销售均价9.6万元/平方米，户型105~203平方米，分别于2022年12月31和2023年3月28日两次开盘上市，目前两期上市房源均已售罄，均是千万级别项目。

　　然而，这一曾被定位为“住宅典范”、被区政府寄予厚望的项目，随着交付时间的临近，却遭到了业主集体投诉。

　　“货不对板”

　　“天元府全体业主诉求书”显示，业主共给项目列下了20多处问题，并提出了相关整改诉求。

　　上述“天元府全体业主诉求书”显示，天元府项目存在的问题主要发生在外立面、室内装修、公共区域、儿童乐园等方面。

　　在建筑外立面与侧立面方面，开发商宣传中写的是：“同频国际审美标准，深灰色与香槟金的铝板线条，搭配大面积通透玻璃”的设计，实际却是铝板材料减配严重，且部分外立面已出现鼓包、渗水、掉色等现象。

　　对外宣传中写的是，“每一面都是回家的昭示面”的“玻璃幕墙+铝板”配置，实际交付时则是玻璃窗，铝板仅出现在南立面以及入户门头位置，占比总体不足15%。

　　在精装修方面，业主认为天元府项目精装修标准严重不达标，且涉嫌违反土地出让合同。

　　“迷你抽油烟机、无品牌的空调、厨房不贴瓷砖、厕所贴半墙砖、阳台是水泥地面。”观看样板房时，多名业主认为天元府的装修成本远远不足3000元/平方米，呈现效果远低于同价位新房中国铁建·花语前湾，甚至不如越秀仁恒天樾园和1700元/平方米装修标准效果。

　　开发商京越东卓在与上海市普陀区规划和自然资源局签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》。

　　据上述“天元府全体业主诉求书”显示，开发商京越东卓在与上海市普陀区规划和自然资源局签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》中明确约定“商品住宅的装修成本不低于3000元每平方米”。据业主们了解，开发商提供的装修完全达不到3000元/平方米的装修标准，占精装成本大头的精装工程费用在上海市住建委备案价约为700元/平方米（开发商以商业机密为由拒绝提供甲供合同以及整体采购物料表）。

　　上述合同中还提到，“全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上”，但经房管局备案登记的天元府的商品房预售合同中，明确写着“楼梯间毛坯交付”，与《上海市国有建设用地使用权出让合同》文件提到的100%全装修的要求不相符。

　　在公共区域方面，项目宣传中是“精致的高级灰瓷砖墙面，高档金属电梯门，木饰面装饰与消防器材等细节均使用高级金属门搭配、灯光条点缀”；实际则是，地面与墙面使用的米色风格瓷砖，细节处理粗糙，质感效果与宣传效果相差甚远。车库建造更是简陋，开发商未公开车库设计图、施工计划，业主认为车库建造既不如同价位的楼盘静安天悦，也不及楼盘均价低于天元府的招商臻境。

　　“电梯厅内实际呈现与效果图严重不符，楼梯间现场更是粗制滥造，甚至不及‘拆迁房’逃生用的楼梯间装修效果。”上述业主刘女士表示，天元府9.6万元/平方米的售价，实际效果严重不符上海内中环千万新盘标准与品质。

　　另外，业主认为项目的地暖施工、空调配置等隐蔽工程亦存在偷工减料、施工粗糙、不达标等情况。

　　针对天元府实际建设中存在的问题，从2024年11月开始，陆续有多名业主找到开发商反馈并沟通解决，开发商方面均以效果图不能作为交付依据、最终以合同与竣工图为准为由拒绝业主诉求。当业主提出查看项目竣工图与整体采购物料表时，开发商则以设计施工图为内部商业机密为由拒绝提供。

　　在与开发商多次沟通无果后，业主们不得已向上海市普陀区真如副中心、市长信箱、普陀区房管局及市场监督管理局、绿容局等多部门投诉，在上海市普陀区真如副中心的协调下，3月15日，普陀区多部门就项目存在的相关问题与业主、开发商进行了一次深入沟通。

　　“协调会从3月15日上午10点一直谈到了16日零晨3点，持续了17个小时，开发商从开始的拒不整改到逐渐松口，非常的不容易。”一名业主向记者表示。

　　一场持续17个小时的协调会

　　在3月15日的协调会中，业主提出了自己的诉求。

　　对于商品房外立面，开发商要根据最初宣传进行整改，增加侧面铝板、背立面增加铝板与侧立面交圈；同时真石漆黑粗线缝隙采用金属型材。

　　在公区方面，希望电梯厅使用大理石、奢石等材质，连廊全吊顶铺设瓷砖；电梯轿厢具备空调，装饰面使用奢石，轿厢地面使用大理石。电梯按钮做美化设计；消防楼梯间全装修，地面及墙面通体贴砖，楼梯铁栏杆换成不锈钢金属制造型扶手或玻璃+不锈钢边框……共计20多处。

　　开发商京越东卓方面承认，装修标准不足3000元/平方米，但对于项目外立面的问题则表示，外立面符合各项法规要求，出现掉色可能是在施工过程中磕碰导致，如发现有鼓包会安排施工单位及时修正。

　　对于宣传中的“玻璃幕墙”实际变为“玻璃窗”的情况，开发商则表示，宣传时写的“玻璃幕墙”是负责宣发的员工工作失误所致，将“墙”字写错了，且宣传单中下面亦有免责条款——仅为效果示意图，非实际交付标准。

　　开发商方面还表示，宣传效果图儿童乐园与实际不符，是施工单位弄错了；外推悬浮栏杆，已经装上去的不会整改，外立面没有整改计划。

　　“字写错了就可以让消费者买单？就可以免责？”“开发商对业主代表提出的外立面与公区改善问题则全部当场拒绝，连回去研讨的机会都没有”……

　　天元府项目问题的协商会持续到3月16日凌晨3点，在众多业主的坚持下，最后开发商给出了解决方案：将整改项目内部装修，满足3000元/平方米标准，或优化资金集中用于提升外立面，具体整改方案由业主商议决定。

　　3月19日，业主刘女士告诉记者，目前开发商正在征询业主对上述改善方案的意见和建议，外立面与公区提升包括：

　　1．所有楼栋外立面连廊两侧金属栏杆更换为玻璃栏板；

　　2．所有楼栋现有真石漆黑色线条换为金属型材；

　　3．所有楼栋侧面以及背面按照2021年8月效果图补齐铝板；

　　4．公区同步沟通提升，开发商提供升级方案；

　　5．室内装修满足土地出让合同中“商品住宅装修成本不低于3000元/平方米”的规定；

　　从目前谈判结果来看，事情正在向着好的方面发展。

　　此外，对天元府项目“货不对板”情况，业主再次发出质疑，为什么开发商在销售中使用的宣传图片、楼盘效果图与实际建造存在这么大差异？政府相关部门对于开发商的这一虚假宣传行为什么没有监管？

　　如开发商在官方公众号“上海META CITY ”中展示效果图中侧面均有大量铝板，但实际上开发商已于2021年12月的报规图纸中将侧面改为涂料，目前整个外立面实际建造情况侧面和背面均为涂料。开发商在明知外立面已经减配的情况下仍宣传之前立面效果图误导消费者购买，业主认为开发商涉嫌“虚假宣传”。

　　对于这一问题，北京市众明律师事务所律师宋庭敏表示，根据现有法律及《商品房销售管理办法》规定，若广告内容明确具体且对购房人购房决策产生重大影响的，这种情况下的“货不对板”可能被认定为虚假宣传，需承担法律责任；反之，若购房合同或提示已明确宣传仅为效果参考，则维权难度较大。

　　另据《民法典》及《广告法》，若开发商在广告中对房屋及相关设施（如外立面材质、绿化、公共区域设计等）作出具体的明确的承诺（如材质规格、品牌、设计效果等），且该承诺对购房者决策产生重大影响，开发商未能按此承诺交房则可能构成合同违约。

　　“在天元府楼盘中，开发商在合同中承诺‘装修成本不低于3000元/平方米’，而实际配置较低（如迷你油烟机、水泥阳台等），已构成明显违约，此类维权通常可以通过诉讼主张赔偿。”宋庭敏表示。

　　当前，建设“好房子”已经成为政府和行业共识，要努力提升人民群众的居住生活品质和幸福感，在这个基础上企业取得经营上的成功，而不应是依靠“减配”“低品质”获得收益，这既不符合时代要求，也不符合企业长远发展的利益。